這個(gè)月，我們幾乎把浦東從北到南走了一圈。浦東人口多，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，變化速度也快，板塊的輪替趨勢(shì)也更明顯。上半月，我寫了兩個(gè)浦東剛需勝地：三林和周康。前者是前幾年浦東的二手成交量三甲，后者是當(dāng)下的成交量冠軍。在此之前，浦東的剛需勝地是哪里？金楊。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，金楊板塊都是浦東成交量的前三，但是如今金楊的行情卻急速下行。金楊之前為啥這么牛？為什么，今日不復(fù)往日榮光？01從陸家嘴開車沿著浦東大道，過(guò)了楊浦大橋看到江邊的廠房和路旁的老房子就到了金楊。金楊緊貼著內(nèi)環(huán)，位置十分的優(yōu)越，除了江邊，剩余三個(gè)方向都是產(chǎn)業(yè)區(qū)。金楊位置實(shí)際上，金楊開發(fā)那會(huì)還沒有今天的環(huán)線概念，金楊早期的定位是純粹的安置房片區(qū)。金楊新村開建于1995年，作為當(dāng)時(shí)最大安置房基地項(xiàng)目，金楊承載了陸家嘴建設(shè)時(shí)本地居民的安置需求。除此外，板塊內(nèi)的香山社區(qū)也承載了一部分來(lái)自虹口楊浦的居民。隨著居民入住，板塊迅速聚集起第一波人氣。金楊樓市的火爆得益于優(yōu)越的地理位置和交通條件。隨著陸家嘴，金橋，外高橋三大產(chǎn)業(yè)區(qū)源源不斷的導(dǎo)入人口，大量的剛需買入金楊，金楊樓市火了。這時(shí)，金楊也逐步開發(fā)了一些商品房社區(qū)，90年代末的黃山始信苑，2005年前的上海未來(lái)、星座苑，以及2008的金橋瑞仕花園。金橋瑞仕花園2007年，6號(hào)線的開通，將金橋-金楊-陸家嘴連成一線，金楊正式成了兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)的后花園。當(dāng)年，不少買不起聯(lián)洋的金融打工人，都買在了金橋瑞仕花園。02其實(shí)浦東并不缺安置房片區(qū)，內(nèi)環(huán)內(nèi)位置更優(yōu)的也不少。金楊能夠脫穎而出，主要是自身?xiàng)l件也夠硬。在 一文中，我曾提到，90年代中后期，上海本土的住宅開發(fā)理念已經(jīng)發(fā)生了進(jìn)化，房屋品質(zhì)出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。金楊是這一階段住宅的典型代表。這一時(shí)期，動(dòng)遷安置房和單位的福利分房都開始考慮到改善需求，逐漸出現(xiàn)了帶客廳的戶型和兩房三房的戶型。金楊新村戶型大部分80年代的老公房和安置房，一房產(chǎn)品是主流，功能性很差，而且房齡太老，賣相很一般；金楊的安置房社區(qū)，房齡新品質(zhì)好，還可以找到很多一梯兩戶、兩房朝南的兩房戶型，對(duì)于上車一族十分友好；2005年去看金楊的二手房，十年不到的房齡簡(jiǎn)直不要太新。在社區(qū)規(guī)劃上，金楊板塊的設(shè)計(jì)理念也比早期的安置房片區(qū)進(jìn)化了不少。金楊社區(qū)建設(shè)之初的理念就是打造“便利，宜居，最有煙火氣”的居住社區(qū)，對(duì)社區(qū)綠化、商業(yè)做了不少設(shè)計(jì)。金楊街道環(huán)境金楊的道路整潔，綠化茂盛，更像一個(gè)中產(chǎn)社區(qū)，遠(yuǎn)不是內(nèi)環(huán)規(guī)劃凌亂的老安置房社區(qū)能比。商業(yè)也是金楊的亮點(diǎn)。商業(yè)是煙火氣的載體，金楊一條街、農(nóng)工商超市、金楊第一商城是一代金楊人成長(zhǎng)的兒時(shí)記憶；圖源網(wǎng)絡(luò)2009年開業(yè)的金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，16.4萬(wàn)方的大體量商業(yè)一度是浦東中環(huán)的地標(biāo)商場(chǎng)。金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)用一個(gè)詞形容金楊生活狀態(tài)的話，那一定就是“舒服”。除此之外，學(xué)校資源在金楊也是標(biāo)配。羅山對(duì)口六師附小，金楊新村對(duì)口致遠(yuǎn)中學(xué)，黃山社區(qū)對(duì)口建平小+建平初，大部分居民的孩子都有書讀。雖然萬(wàn)德小學(xué)改的六師附小總被詬病，但是有總比沒有強(qiáng)。03如果對(duì)標(biāo)到浦西，金楊和天山-仙霞板塊極度相似。同樣的靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)，同樣交通方便，同樣有優(yōu)質(zhì)商品房，同樣上游有國(guó)際社區(qū)。區(qū)別在于，雖然虹橋經(jīng)開區(qū)落寞了，但是長(zhǎng)風(fēng)和北新涇臨空又崛起了，天山現(xiàn)在仍然很堅(jiān)挺；但是浦東北部，外高橋企業(yè)外流，金橋亟待轉(zhuǎn)型，近幾年風(fēng)光不再。南部的北蔡三林周康都在崛起，北部的確是落寞了不少。產(chǎn)業(yè)重心的變遷影響了購(gòu)買力的轉(zhuǎn)移，金楊的購(gòu)買力有點(diǎn)不夠了。042018年前，金楊是浦東樓市的王者板塊，幾乎連年是二手房成交量的前三甲。隨后，這個(gè)冠軍變成了三林，沒幾年又變成了周浦。實(shí)際上，購(gòu)買力沒有消失，只是發(fā)生了轉(zhuǎn)移。以前的金楊周邊幾個(gè)板塊都是房?jī)r(jià)高地，洋涇碧云聯(lián)洋森蘭陸家嘴，沒有便宜的地方，金楊顯得很有性價(jià)比；但是近幾年房?jī)r(jià)漲的太猛，金楊的價(jià)格如今已經(jīng)有點(diǎn)“高攀不起”了。剛需離開金楊的核心在于，居民收入的確沒太跟上房?jī)r(jià)的漲幅。雖然上海這幾年房?jī)r(jià)沒少漲，但是剛需預(yù)算段仍然停留在原地。300-400萬(wàn)預(yù)算的群體，穩(wěn)定的占購(gòu)房總量的50%左右。2015，300萬(wàn)左右可以在黃山一、二村買套兩房，到了18年變成了400萬(wàn)，現(xiàn)在基本要500萬(wàn)打底。同樣，2015年，800萬(wàn)還能在金橋瑞仕花園買套兩房，今天已經(jīng)要1300萬(wàn)以上。于是，購(gòu)房者買到了三林，三林貴了又到了周浦。05隨著房齡的增加，金楊曾經(jīng)的房齡優(yōu)勢(shì)幾乎消失了。金楊的老社區(qū)一方面，房齡更老的安置房或者老公房，隨著政府的“美麗家園”工程推進(jìn)，金楊的社區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在被追平；另一方面，金楊的老房子逐漸喪失了對(duì)新上海人的吸引力。浦西的老房子會(huì)有本地人為了地緣情結(jié)買單，從一房換兩房，從老小區(qū)到稍微新一點(diǎn)的小區(qū)也是改善置業(yè)的一種。和浦西不同，浦東的新上海人更多，更愿意買房齡新的房子。隨著中外環(huán)的開發(fā)，地鐵和快速路的建設(shè)，金楊內(nèi)中環(huán)的地段優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)也在逐步縮小。同總價(jià)情況下，不少新上海人寧愿多點(diǎn)通勤時(shí)間選擇中外環(huán)的次新房也不愿意買在市區(qū)的老破小。何況，在浦東環(huán)線邏輯本身也不太實(shí)用。以前浦東北部繁榮、南部農(nóng)田，買金楊是因?yàn)闆]得選；現(xiàn)在，浦東向南發(fā)展，能買的地方可太多了。06雖說(shuō)金楊樓市有些落寞了，但是從三個(gè)剛需王者板塊的變遷我們還是能總結(jié)出一些規(guī)律。金楊-三林-周康，有很多相似的特征。大量的安置房構(gòu)成了板塊的基本面，足夠優(yōu)質(zhì)的商品房片區(qū)扛起了板塊的上限。三個(gè)板塊的交通都十分方便，商業(yè)氛圍都不錯(cuò)。學(xué)區(qū)的話，大家都有，只是三林弱一些。社區(qū)環(huán)境上，金楊和三林都十分優(yōu)秀，周康差了不少，好在繁榮路邊上商品房片區(qū)的環(huán)境還不賴。綜合來(lái)看，每個(gè)時(shí)代的剛需王者都很類似，大家都是五邊形戰(zhàn)士——沒太明顯的短板。購(gòu)房者都愿意選擇這樣沒有短板的板塊，這樣的區(qū)域未來(lái)也將更具優(yōu)勢(shì)。三個(gè)板塊從北到南，也契合浦東現(xiàn)在一路向南的發(fā)展趨勢(shì)。前灘，新楊思，御橋，張江南拓……金色中環(huán)上，南部的幾乎都是新建規(guī)劃，未來(lái)的想象空間也更大。在此，歡迎大家簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)討論一下，未來(lái)浦東是否哪個(gè)板塊能夠接過(guò)周康的大旗？07金楊的內(nèi)部格局已經(jīng)比較固定，未來(lái)的想象空間主要來(lái)自于外部。浦東北部過(guò)去幾年的問(wèn)題在于存量有余，增量有限。金楊背靠金橋，最大的增量自然是金橋副中心的建設(shè)。隨著金橋副中心的落地和金灘的開發(fā)，將會(huì)對(duì)浦東北部會(huì)形成整體的帶動(dòng)作用。先不論產(chǎn)業(yè)能否引進(jìn)多少，至少在城市配套豐富度上是一個(gè)不小的提升。當(dāng)然，內(nèi)部并非完全沒戲，主要就看金楊濱江能不能開發(fā)。金楊鄰居北洋涇，濱江開發(fā)了不少豪宅，板塊能級(jí)提升了不少。金楊的濱江如果能開發(fā)，想象空間也很大，畢竟對(duì)面的東外灘也在逐步迭代升級(jí)。但是那些軍隊(duì)地塊何時(shí)能動(dòng)是個(gè)未知數(shù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)還是只能維持現(xiàn)狀了。以上為正文編輯∣環(huán)線咨詢